Umowa deweloperska to bardzo skomplikowany, wielostronicowy dokument. Jego treść jest narzucana przez dewelopera i kupujący ma bardzo ograniczone możliwości, jeśli chodzi o negocjacje treści umowy. Warto jednak wiedzieć, co powinna zawierać i na co powinno się zwrócić uwagę.
Umowa deweloperska to zobowiązanie zawierane między deweloperem a potencjalnym nabywcą zainteresowanym kupnem mieszkania w trakcie inwestycji. Przepisy ustawy kładą duży nacisk na ochronę interesów klienta, gdyż jest on niewątpliwie tutaj słabszą stroną i łatwo będzie o narzucenie mu warunków przez dewelopera i ukrycie pewnych informacji. Aby umowa była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Jakie są najważniejsze punkty, które muszą zostać zawarte w umowie deweloperskiej? Umowa taka powinna przede wszystkim zawierać:
- dane stron umowy, a także datę i miejsce jej zawarcia,
- cenę nieruchomości,
- termin przeniesienia prawa własności,
- harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
- parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych mieszkania,
- informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki,
- powierzchnię i układ pomieszczeń,
- numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
- wysokość kar umownych i odsetek,
- informację o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę.
Cena nieruchomości
Z umowy powinno wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np.: balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. W chwili podpisywania umowy nabywca powinien wiedzieć jakie są dokładnie koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu i w jakiej wysokości będzie je ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości. Do chwili przeniesienia prawa własności na nabywcę, nie ma on obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości.
Cena zastrzeżona w umowie nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowę można wpisać tzw. klauzulę waloryzacyjną bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej jednak sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.
Każdy potencjalny nabywca powinien zwrócić uwagę nie tylko na cenę, ale również dokładnie zapoznać się z opisem mieszkania, co dokładnie wchodzi w jego skład, jak wyglądają zapisy dotyczące np.: możliwości zmiany powierzchni mieszkania, jaka jest dopuszczalna wielkość, która może zostać zmieniona i jak w związku z tym kształtować się będzie cena.
Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej
Nabywca zgodnie z zapisami ustawy ma prawo do odstąpienia od umowy w następujących przypadkach:
- umowa deweloperska nie określa wszystkich parametrów transakcji zawartych w art. 22, czyli np.: brak jest podanej ceny mieszkania, powierzchni i układu pomieszczeń, czy położenia lokalu,
- deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego z załącznikami,
- jest niezgodność pomiędzy informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym,
- prospekt informacyjny nie zawiera informacji podanych w jego wzorze stanowiącym załącznik do ustawy,
- brak jest przeniesienia prawa na nabywcę w określonym terminie,
- deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem,
- w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
- w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej.
Nie ma jednakże przeszkód, aby w umowie przyznać prawo odstąpienia od umowy również w innych przypadkach zastrzec takie uprawnienie, ale jest to już dobra wola dewelopera.
Kary umowne
W wielu wypadkach w umowach deweloperskich zastrzega się kary umowne w sytuacji, gdy deweloper spóźnia się z wydaniem nabywcy lokalu. W ustawie określono to dość ogólnie, jednak wyraźnie zastrzeżono, że jeśli deweloper w umowie nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny
Sprzedający ma obowiązek sporządzić prospekt oraz udostępnić go, każdej zainteresowanej osobie. Jest to forma zabezpieczenia osoby kupującej, która obliguje dewelopera do wykonania wszystkich czynności w niej zawartych. Prospekt zawiera najważniejsze informacje o deweloperze, przede wszystkim na temat jego doświadczenia (np.: wymienienie ostatnio zrealizowanych inwestycji, jeżeli deweloper je posiada) i swojej sytuacji prawno-finansowej, a także samej nieruchomości (obciążenia hipoteczne, plan zagospodarowania dla sąsiednich działek, inwestycje przewidziane w obszarze 1 km od inwestycji) i konkretnym lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient (opis lokalu i jego cena za metr kwadratowy). Deweloper jest zobowiązany dostarczyć prospekt nabywcy przed podpisaniem umowy. Dla zwiększenia ochrony nabywców na dewelopera zostanie nałożony obowiązek przedstawienia również informacji poniekąd negatywnych, związanych z uciążliwościami i problematycznymi kwestiami dotyczącymi danej nieruchomości oraz jej otoczenia.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej powinno się dokładnie sprawdzić zarówno jej zapisy, jak i prospekt informacyjny. Warto szczególnie dokładnie przyjrzeć się zapisom związanym z karami umownymi, możliwością odstąpienia od umowy, danymi technicznymi nieruchomości oraz z prospektem informacyjnym, by nie popełnić błędu przy wyborze nieruchomości, co może wywrzeć skutki na wiele lat.